カテゴリ: 投資(その他)

仕組預金とは、デリバティブを使って銀行に有利な特約を付ける代わりに金利を上乗せされた定期預金のことをいう。
〇概要
仕組債の外側の箱を預金に変えたものと考えればわかりやすい。
仕組預金の例としては、(a)円で預け入れてその時に約定した外貨で運用し、満期日に外貨の価値が下がっていれば元本を外貨で払い戻す権利を銀行側が持つなどの二重通貨定期預金、(b)預け入れ期間が複数設定されており、市場環境によって満期日を選択する権利を銀行が持つ満期日変更特約付定期預金などがある。仕組債は証券会社が販売する際に十分といえないまでも、証券取引法によって規制されてきた。銀行法はリスク商品を販売することを想定していなかったため、証券取引法と比べて緩やかであった。銀行法の下元本が割れるリスクを説明せずに販売された仕組預金は社会問題にまで発展したため、証券取引法から改正された金融商品取引法は仕組預金まで規制を広げている。全国銀行公正取引協議会は、平成19年4月19日に『仕組預金にかかる表示について』という仕組預金の広告に関するガイドラインを公表した。「デリバティブ預金」として仕組預金を売っていた三菱東京UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行は、販売停止にまで追い込まれた。
〇メリット
金利がプレミアム分、他の定期預金より高めに設定されている。
円建て仕組預金は中途解約の際には違約金はあるが、預金保険の対象となり、満期まで預けるなら元本は保証される。
〇デメリット
外貨建て仕組預金は預金保険の対象とならず(ペイオフの対象外ということ)、中途解約の違約金、為替手数料、為替リスク、元本を外貨で払い戻されるリスク、満期日の変更リスクなどのデメリットを顧客が負うことになる。
デリバティブが組み込まれて運用される中途解約が不可能な定期預金であり、やむを得ず中途解約した場合には元本を割れ込む可能性がある。
預金利息の保護は、通常の定期預金利息の範囲に限られることが明確化されている。
〇金利タイプ
円建て仕組預金には、満期まで金利が一定のフラット型や、預入年度ごとに金利がゆるやかに上昇するステップアップ型がある。金利は仕組預金契約前に確定しており、ステップアップ型でも預入後に金利が変動することはない。

どこからどこまでを投資初心者というのかという明確な基準はないのだが、「経験が浅い」「自分で判断するのに自信がない」(それ以外にも基準はあるのだろうが)と思う人はここで言う「投資初心者」という範疇であるという前提で話は聞いておいて欲しい。あくまでもここに書いてある内容は私自身の主観的意見であるという前提で話は聞き流しておいて欲しい(投資はあくまでも自己責任であり私には責任を取ることは出来ませんので参考意見というふうに聞き流してくださいね)。

投資においてやってはいけない(やらない方が良い)方法をいくつか挙げておきます(ここに書いてある内容はあくまでも参考程度にしておいてください)。

①外貨建て投資
外貨建ての投資運用の全てが悪いというわけではない。円建て運用に比べて為替リスクというリスクの項目が増えるということを考えて欲しい。確かに外貨建ての運用をすることにより円建ての通常の運用と為替差益の両方で儲けることが出来る場合もある。ただし為替差益が発生するということは為替差損による損失が発生する可能性があるということである。円建ての運用であれば「国内の情勢だけを見ればよい」「為替リスクや国外の経済情勢(カントリーリスク)について考える必要がない」「発行している企業の情報だけ(厳密に言えばこれだけ見ていてもよいというわけではないが)を見ていれば良い」という意味で楽である。但し外貨建ての金融商品になれば「国外情勢(カントリーリスク)」「為替リスク」という部分にまで気を配らなければならないという事をよく考えて欲しい。

②新興市場(マザーズ等)に上場している銘柄に投資する時は慎重に
新興市場(マザーズ等)に上場している銘柄が全ての意味で悪くて東証等に上場している企業が全ての意味で優れているとは言い切れないことは事実だ。しかし新興市場(マザーズ等)に上場している銘柄は東証等に上場している銘柄に比べて上場審査が緩いため、不安な部分がある事は事実だ。特に平成27(2015)年3月末日までに新興市場(マザーズ等)に上場した会社は絶対にやめておいたほうがよい。平成27(2015)年3月末日までに新興市場(マザーズ等)に上場した会社は平成27(2015)年4月1日以降に新興市場に上場した銘柄に比べて審査が緩かった(株式上場後に業績見通しを下方修正する会社が多かったため、証券取引所が上場後の業績見通しについて慎重な見通しを上場時に公表するようにと通知したらしいです)。これを知っていて投資をするのなら止めはしない。但し損をしても私の責任ではない。

③自分の勤めている会社の株式を購入してはいけない(ストックオプションも気をつけた方が良い)
自分の勤めている会社については自分がよく知っているので積極的に投資すべきではないかと思う人が多いが、この考え方は根本的に間違えている。よく考えて欲しい。高度経済成長期やバブルの時期には上場企業が倒産することはほとんどなかった。この時期はまともに仕事をしなくても給料があがり、株価が上がり配当収入も増えた。しかし、バブルが崩壊してからは倒産する会社が増えていることは言われなくても分かるはずだ。仮に倒産しなかったとしても上場廃止になった会社はいくらでもある。「上場廃止になったが経営状態がよくなって再上場する会社はほとんどない(あるにはあるが再上場せずに人知れず破綻する企業もある)」「上場企業が会社更生法や民事再生法を適用して上場廃止になり再上場する会社はほとんどない(あるにはあるが再上場せずに人知れず破綻したり、再度会社更生法や民事再生法を適用して話題に企業もある)」という事実から考えて自分の勤めている会社の会社の株は購入しない方がよい(自分の勤め先がなくなり、給与所得がなくなり、配当収入がなくなり、所有していた株式が紙くずになったらどうなるのか考えようということです)。

④自分の給与振込口座(又は給与振込口座のグループの証券会社)で「運用」をしてはいけない
自分の給与振込口座(又は給与振込口座のグループの証券会社)で「運用」をするなというと「なぜ駄目なのですか」と聞く人がいるがこれは非常に重要なことである。銀行側に「自分のボーナスや給料の振り込まれる時期が把握されている」「ローン残高やクレジットカードの残高や引き落とし日などが全て把握されている」からなんですよ。この情報を把握されている状態で運用をすると相手のペースに乗せられてしまうということを理解しておこう。

⑤無配の会社は気をつけよう
無配の会社が全ての意味で悪いというわけではない。「意図的に配当金を出さない(又は少ない目に配当金を出す)」という会社はある。例えば「財務体質強化のため(借入金や仕入れ債務等を減らすことにより銀行や仕入先との関係を円滑にしたいという事を含む)」「投資家よりも従業員の方が大切だから(こういう会社は勤めるのには最適な会社だが投資をするのには余り良くない場合が多い)」「自社株買いを行うため(自社株買いは配当限度額以下でないと行えない)」「時期以降の会社の成長戦略のためにお金を利用をしたい」というケースがある。こういう場合は前向きな考えによるものだと思う。しかし「経営状態が悪いから配当金を出せない」というケースは後ろ向きな場合ですね。こういうケースは株主総会でも嫌な雰囲気になりますね。それと1番よくないのは「経営状態がよい時に配当金をがばがば出すくせに経営状態が悪くなった時に急に無配にする(又は配当金を減らす)」というのも考え物です(こういう経営者は調子に乗りやすい性格である可能性もあります)。

⑥会社の財務諸表を見る(「連結剰余金マイナス(利益剰余金がマイナス)」「キャッシュフロー計算書において営業活動におけるキャッシュフローが2期以上連続してマイナスである」「継続企業に関する注記に関する記載がある」場合は新規に投資をしないだけでなく即売却の準備をすること)
・「連結剰余金マイナス(利益剰余金がマイナス)」
「連結剰余金マイナス(利益剰余金がマイナス)」とは企業に利益の蓄積がない(経済的余裕はない)実質的に債務超過状態にあるということです。わざわざこういう会社の株を買う必要性は無いですね。

・「キャッシュフロー計算書において営業活動におけるキャッシュフローが2期以上連続してマイナスである」
キャッシュフロー計算書とは貸借対照表や損益計算書では分からない、キャッシュ(現金)の流れを表したものである。この中における「営業活動におけるキャッシュフロー」とは本業におけるキャッシュフローの流れを示している。「営業活動におけるキャッシュフロー」は「会社が企業活動による現金を生み出す能力」に直結しているのでプラスであることが好ましい(マイナスだったからといって絶対的に悪いというわけではない)。しかし、明確な理由もなく2期以上連続して「営業活動におけるキャッシュフロー」がマイナスになっている企業は何がしかの不安要素がある。「売上が悪い」「売上債権(売掛金等)の回収が上手く行っていない(貸し倒れが発生している)」「赤字決算を避けるため、売上を意図的に増やす(売上と売掛金を計上してごまかしている)粉飾決算を行っている可能性がある」などの事情が考えられる。こういう企業に関しては新規投資をしない方がよい(近寄らない方が良い)。

・「継続企業に関する注記に関する記載がある」
「継続企業に関する注記」って何という人もいるので解説しておこう。「継続企業に関する注記」とは赤字を継続するなど企業活動としての存続が怪しい(疑わしい)企業(要は危ない会社と思えばよい)に対して会計監査を担当する監査法人は決算書に「継続企業に関する注記」という注記を付け加えなければいけないことになっている(決算書の財務諸表にあるキャッシュフロー計算書の次にある「継続企業の前提に重要な疑義を抱かせる事象又は状況」という項目で確認できる)。この注記が記載されているということは、会社がもう存続するだけの価値がない(会社が継続して事業活動をしていくだけの余裕がない)という事を示していることです。この注記が掲載されている会社に関しては新規投資をしないということだけでなくその会社の株式をすぐに売却することにしたほうがよい(例え希望する金額で株式が売却できなったとしても)。損切りの意味で売却しよう(株価が回復するのではという変な期待は持たない方が良い)。


⑦会社の財務諸表を見る(「担当している監査法人と関係が上手く行っているかについて注意する」ことも重要な要素である)
「監査法人が適性意見を出さない(又は出せない)」については気をつけた方がいいと思う。監査法人が適性意見を出さない(又は出せない)又は結果発表について一時保留みたいなことを言った場合は何がしかの悪い事情があるケースが多いですね(絶対に悪いとは断定できないが後ろ向き名話があると思ってよい)。
「監査法人が変わるということは何か事情がある」という意見がありますが、この点については説明が必要ですね。「前向きな場合」「後ろ向きな場合」に分けて説明しようと思う。
・「前向きな場合」とは
「監査法人を4~5年毎に変更しなければいけないというルールがありそれに従って変更した(永年同じ監査法人の同じ担当者が監査すると癒着の様なことが起こり、粉飾等を見落としたり、意図的にいい加減な監査を行ってしまうケースがあるそうです)」「他社の連結対象の会社になたっため、親会社(筆頭株主含む)と同じ監査法人に変更した」「監査法人側の都合により監査法人を変更せざるを得なくなった(監査法人が廃業をしたとか、監査法人が金融庁から営業停止処分を受けたとか、監査法人がよその上場企業の監査で粉飾決算を見落とした等で話題になってしまった等)」という場合です。この場合については会社のホームページ(IR関係のページ等)に理由が書いてあったり、決算書類に書いてあるケースがあります(書かないといけないという法律があるわけでない)。

・「後ろ向きな場合」とは
監査法人が適性意見を出さない(又は出せない)状態(この状態を「意見不表明」という)になったため変更せざるを得なくなった。監査法人が適性意見を出さない(又は出せない)状態(この状態を「意見不表明」という)になると、監査法人が「決算書の内容が正しいかどうか判断できない」と表明した事になり、企業は上場廃止に直面する重大な局面を迎えることになる。そのため、企業は審査の甘い監査法人を変更して意見不表明を回避することがある。突然の監査法人の変更について明確な理由が分からない場合は何か裏があると見ていい。

⑧投資格付け会社における投資格付けが投資不適格の場合は投資してはいけない。
株式に対する指標ではないが、投資格付け会社の評価も参考にしたほうがよい。「債務不履行の可能性が高い」「債務不履行の安全性が低い」という評価がされている来魚への投資は避けた方がよい。確かに投資格付け会社の評価がA格の銘柄でも突然破綻することもたまにある。確かにアナリストは自分の資金で株式投資をしてはいけない(職務上株式投資が禁止されているのが普通)ため、一般投資家に比べて必死さがかけている面があるのかもしれない。しかし素人に比べれば、格付け対象企業の財務状況をかなり詳しく調査しているはずなので、少なくとも「アナリストが危険信号を発している銘柄」に近づくことは避けたほうが良い。
参考に投資格付け会社のサイトを紹介しておく。
ムーディーズ:https://www.moodys.com/pages/default_ja.aspx

S&P:https://www.standardandpoors.com//ja_JP/web/guest/home



不動産投資、中でも投資マンションの利回りが近年、横ばいを続けている。そんななか、高所得者をターゲットに、地方の中古RCマンションの購入の際、特定の某地方銀行の高金利アパートローンを組ませる手口が問題となっている。
◆利益が出ずにローン地獄にハマる人々が……
2016年夏頃、購入者から記者にこんな相談が寄せられた。「某地方銀行と組んでいる不動産会社が無茶苦茶で。周囲で裁判沙汰になっているケースもある後を絶ちません。レントロール(貸借条件一覧表)の偽造に関しては、金融機関にも責任があると思います」例のような、不動産業界で現在、問題視されている取り引きとは一体何なのか?その中身は、属性の高い投資者の与信をベースに、年利4%以上という高利・長期スパンで結ぶアパートローンである。このローンを中心に動く不動産屋もおり、不動産業者の悪質な偽装、強引な手法が問題視されている。不動産投資コンサルタントの長嶋修氏はいう。「業界内でも、このスキームに関しては自己責任論と、そのような条件で貸すのはいかがなものかという両方の意見があります。銀行側が、そんな不動産業者と結託している点に問題があるといえるでしょう」’12年頃に生まれたと言われるこうしたスキームだが、実は金融機関のアパート投資に関する評価査定は軒並み“緩い”。本来収益だけで判断されるべきだが、高度成長期から路線価を重視する方法、RCは価値があり、木造は価値が低いという査定方法は今も変わっていない。通常の市場であれば長期的な経営が難しい、言い換えれば実質的には価値が落ちている中古マンションを、査定額の誤差をうまく利用して売り込むシステムともいえるのだ。長嶋氏は、多くの購入者が陥りやすい誤解があると指摘する。「金融機関が貸してくれるのであれば、その不動産に担保評価があると思いがち。しかし、金融機関の担保評価と中長期的な不動産市場の評価は、全く異なる。金融機関は5年後、10年後の評価を見ているわけではないので。ここで購入できる不動産の価値は元々が高くなく、下火になっていくものが圧倒的多数を占めるのが現実です」長嶋氏によれば、今後の不動産投資で価値上昇、維持できるのは全体の15%ほど。残り70%は下落の一途を辿る。最後の15%は無価値で経費分だけマイナスになるという。冒頭のような銀行の融資物件は、この最後の15%に相当するものだ。◆絶望的な利回りで、数年後には破綻確実スキームが浸透した当初は、うまく軌道に乗せたケースもあった。しかし、物件の質が徐々に落ち、レントロールが前提条件と違うなどの問題が多発し金融庁からの注意も受けている。現状で利益を出すことは論理的に難しく、今後も好転する可能性は低いという。「よほどの場合でないと、どう考えてもこの仕組みで利益を出すのは難しい。例えば中古のRCを表面8%くらいで買うと、実質の利回りは5%台。そこから金利分4%台を引くと、手元に残るのは1%程。加えて家賃下落と空室問題もある。まして、地方の場合はより厳しく、一般的に年に最低でも価値が1%は下がるといわれている。そうなると一年しかもたない計算になり、利回りが13%以上ないと難しく、そんな投資市場はもはや存在しない。つまり、数年後も今と同じような母数を保ちながら、このスキームが続いている可能性は極めて低いのです」東京商工リサーチの調べによれば、このスキームを乱用していると悪名高い、某地方銀行Bの平均給与額は国内平均の中では圧倒的上位につけている。不動産投資は、自己責任の世界だ。だが、その裏では、高額なアパートローンで泣きを見る投資者の存在がいることも現実だ。
 【長嶋修氏】
 不動産コンサルタント。業界・政策提言や社会問題全般にも言及するなど、精力的に活動中。著書に『不動産格差』(日本経済新聞出版社)など
<取材・文/栗田シメイ>
HARBOR BUSINESS Online / 2018年1月7日 8時52分
 不動産投資をすることが悪いとは思いません。現実にマンションやアパート経営で高い利回りを出している人もいます。ただ、全ての人が高い利回りを出しているわけではありません。簡単にできる副業という感覚で大した知識もなく手を出すのは危険ですよ。不動産投資をするのならば不動産や税金の知識などいろいろな知識がないとできません。全く知識ゼロで手を出すとろくなことはありません。

↑このページのトップヘ